老舊小區改造 讓城市更宜居

  黨的二十屆三中全會《決定》提出“树立可持續的城市更新方法”。當前，我國不少城市尤其是特大城市已步入存量發展階段，城市更新成為城市建設改造的首要方法，通過維護、整建、撤除、完善公共資源等方法，對城市空間資源从头調整装备，使之更好滿足人們的需求，更好適應經濟社會發展實際。在城市更新中，各地探究出不少新經驗，也遇到了困難和挑戰。“讀者來信”版推出“關注城市更新”系列報道，總結近年來城市更新中的經驗，為建設宜居、韌性、綠色、人文、才智城市供给借鑒。

  一個多月前，筆者地点社區實施老舊小區改造工程。不必交費，就能改进寓居條件和寓居環境，老百姓都覺得是一件貼民意、解民憂的功德。

  我住的那棟樓，一個月前就搭起架子准備做樓頂防水，計劃10天完结。不料因下雨天多等原因，一個多月過去了，仍未竣工。居民進出樓門都得分外当心。上一年給樓體加保溫層，樓房周邊挖開的管溝遲遲沒有修復，陰雨天時特別影響居民出行。

  筆者認為，天氣當然不是人能決定的，但施工能够盡量選擇在雨水少、晴天多的春秋兩季。其次，在老百姓日常日子的場地上開工，施工單位要盡或许会集人力物力，盡快完结，不留尾巴。并且，應該把噪聲較大的工程盡量安排在非午休、非周末時段，做到少擾民、不擾民，這樣群眾感触和體驗會更好。實施改造工程應該以人為本，多站在群眾视点換位考虑，這樣才干得到更多群眾的認可。

  打造宜居城市，對老舊小區進行改造进步是重中之重。2019年中心經濟作业會議強調城市更新，提出“加強城市更新和存量住所改造进步”。到2023年年末，我國累計改造城鎮老舊小區超過25萬個，這項民生工程被越來越多的老百姓認可。

  與此同時，本報也接到山東青島市房勝林等讀者反映老舊小區改造中出現的一些問題，如施工質量不夠高、項目選擇重表輕裡、后續維護短少等。為此，本報記者分赴湖北、山東、遼寧、湖南等地調查採訪，訪問專家學者、相關部門負責人，為把民生功德辦好提出建議。

  山西忻州市一名網友本年3月在公民網“領導留言板”投訴，小區暖氣分戶改造時，施工人員在樓板打孔，打了一個不合適，隻好在旁邊又打一個。當地大街辦事處回復說，開孔方位开始以牆為坐標設定，不料各樓層牆體厚度纷歧，導致方位偏斜，隻好从头開孔。

  老舊小區建成时代較早，都会存在失養失修失管等問題，改造工程触及內容雜、范圍廣。假如施工前期調查不夠、计划設計不細致，施工過程中未做好溝通和統籌，就會影響改造效果和居民感触。

  除了質量問題，施工過程擾民也是投訴熱點之一。有居民反映，小區改造時，施工隊為柵欄噴漆前沒告诉車主挪車，導致不少車輛沾上油漆﹔有的施工隊做樓頂防水時遇到下雨，沒採取應急办法，導致頂樓住戶家中大面積漏雨、停電﹔有的沒預警忽然停電好久，導致冰箱內食材變質……凡此種種，給居民日子构成困擾。

  還有居民質疑小區改造項目重表輕裡。湖北武漢市某小區的健身廣場，一位老先生诉苦：小區改造“看起來漂漂亮亮，但實際上漏水很嚴重”。這個小區2021年改造完结后焕然一新，但當時並未改造戶內上下水管。近兩年幾乎每年都有一兩次自來水爆管導致停水維修。

  许多老舊小區改造時隻更換樓外的主供水管道，即便一些小區后來應居民要求更換了部分戶內上下水管道，仍存在銜接欠安的問題。黑龍江哈爾濱市讀者劉先生說，小區现在又來更換上下水管了。“前兩年來換過一次。我家是一樓，入戶工人沒找著地下主管方位，就不想換我家和主管之間那段。”留段鏽管，還會漏水，他不赞同，當時就沒換成。

  “過去幾十年城市發展比較快，有的当地考慮不盡周全。比方把壽命較短的管線直接埋在壽命較長的水泥中，導致老舊水電管線維修更換難。”清華大學修建學院副教授黃鶴說，多層住所修建也常因管線問題導致鄰裡不好。

  “触及千家萬戶，作业千頭萬緒。”一名住建部門負責人這樣描述老舊小區改造工程。湖北武漢市東亭社區黨委書記王學麗告訴記者，他們社區2021年改造期間，每天找來的人不斷，有人不想在自家門前設停車位，怕有尾氣﹔有人家裡有老鼠洞，想請施工人員順便堵一下……還有想不到的各種狀況：涂瀝青時，路途不平，有人摔掉了指甲蓋，要求賠錢﹔做圍牆時，整棟樓都架了腳手架，怕有小悄悄盜，晚上要派人值守。

  中國中建設計研究院有限公司修建科創中心負責人凌蘇揚表明，老舊小區每樓每戶特點不同、需求不同，而作為項目主導方代表，大街或社區人力有限。近年來，以修建師負責制的办理方法进步城市更新的品質和效能，北京等地進行了不少探究。新方法下，修建師要對從設計办理、资料工藝工法優選到本钱操控、施工技術監管等項目改造全過程負責，“從坐在辦公室等有問題再回應，轉變為直接到施工現場檢查、把關，不僅主導技術和本钱操控，還要作為大街和社區的技術代表與建設方、施工方、居民溝通。”凌蘇揚說。

  遼寧沈陽市房產局住所區域更新部副部長趙曉川也表明，在老舊社區改造實踐中，他們充沛發揮責任規劃師的引領與監督效果，“責任規劃師全面採集居民意見，組織研討會議，在填補社區服務短板、推進適老化無障礙化等方面提出建議，並全過程監督办理項目進展情況，使其質量最優化。”

  河南省某市城建局作业人員戚紅斌來信表明，在城市更新項目組織設計時，要千方百計把對群眾的打擾降到最低。“比方在破損路途施工時，充沛考慮兩邊商業門店的現實利益，做好導流分流，盡量不在生意高峰期施工……隻要我們一線施工人員多點同理心，就能把群眾的損失降到最低。”

  “小區改造就像是一切居民家裡同時裝修。廣泛寻求意見，充沛與居民溝通，是进步居民滿意度的關鍵地点。”凌蘇揚曾以修建師身份參與多個小區改造，她說：“我們每周都去開施工現場會，把所做的作业、遇到的困難都告訴居民，講清解決计划，請我们一同選擇。記得一次溝通會，在溝通清楚困難及利害后，現場居民一同拍手，讓人感動。”

  湖北黃石市紅旗橋社區楓葉山小區則由樓棟代表組建自治改造委員會。委員會主任沈福聲介紹：“我們先告訴我们施工到家會怎麼樣、將來改造完會什麼樣。充沛了解后，即便施工時出狀況，我们也會了解。”他們也是義務監督員。“我幾乎每天晚上都在小區轉一圈。有一次，我發現小區門口的污水管外高、裡低，就請施工隊改正，否则污水排不出去。”沈福聲說。

  當然，老舊小區改造中也有偷工減料的現象。來自山東審計系統的蔡猛指出，老舊小區改造資金首要以國家專項資金和当地配套為主，“在当地財政壓力較大的布景下，難以保証有足够資金支撑小區改造。一方面，導致施工方對老舊小區改造項目態度不積極，偷工減料、虛報工程量、延期竣工等問題常常出現。另一方面，主管部門為了完结改造指標而選擇投資少、見效快的改造內容進行選擇性改造。”

  有小區因改造資金短少而罢工。一名雲南大理市的網友本年6月在公民網“領導留言板”留言說，自己地点小區2021年7月實施改造，2022年2月完结屋頂防水和外立面粉刷后就罢工到現在。大理市住所和城鄉建設局回復說，小區改造資金以國家補助為主，其他由市政府及居民自籌。因籌集資金短少，未能按合同約定及時足額撥付施工單位。

  對此，安徽六安市讀者羅福驤來信建議，應該著力豐富投資方法，探究將原來的單一政府投資方法，轉變為政府部門主導、社會資本參與、自籌資金平衡的投資方法，促進項目投資的多元化、市場化、合理化，將片區項目開發與城市更新內容亲近聯系起來。

  湖南津市市105街區改造時，總投資的38%來自社會資本，其间津市市供銷社和城發集團合計投入1043萬元，用於改建創新創業孵化基地、105驛站等。街區還通過停車位、廣告位等產生現金流，平衡改造开销和后期運營本钱。

  正在建設的湖北武漢市青山區21邻居，則通過协作社的方法解決了資金難題。21邻居的4棟修建均為C級危房，因短少資金無法拆遷改造。上一年末，小區居民、產權單位一起树立协作社，與開發企業簽約進行“原拆原建”式改造。新樓宇除滿足原住戶回遷需求外，還將由開發企業作為商品房出售。居民張想英高興地說：“我家原來70平方米，補交25萬元就可選擇85平方米的住所，按市場價在這個地段是買不下來的。”創新方法不僅改进了居民住所條件，也為房地產開發企業打開了發展新思路。

  “老舊小區公共空間、配套設施遍及短少，短少如社區中心、活動室等公共活動場所。”遼寧沈陽市大東區萬泉大街黨工委書記劉兵說，要添加養老托幼、公共衛生、社群服務等配套設施，需求深化挖潛。

  近来，在津市市柏枝林社區105街區，記者看到街區內有許多休閑、健身廣場。“費了許多功夫打破圍牆、撤除違建。”津市市住所保证服務中心老舊小區改造作业負責人魯明子介紹，“這個街區由十幾個老舊小區組成，有的小區隻有兩三棟修建，還圍著院牆，違章修建隨處可見。”他們通過方针引導，如主動撤除圍牆的居民可優先运用公共服務資源，實現了“零補償”撤除違建。

  推倒第一道圍牆時，王學麗說，她坐在辦公室裡忐忑不安地等著居民來抗議，“有的白叟很生氣，我就不斷解釋”﹔拆違建時，一名情緒激動的居民直接將王學麗推倒在地，“我原諒他動手，但要求他必須赞同拆掉違建”……

  拆違建、推圍牆做的是居民作业，難點在於居民意見不統一。寧夏銀川市西環小區一向沒有停車位。近来，社區就規劃停車位問題對西環小區居民進行入戶調查，到9月初，收到超過多半居民的反饋，顯示赞同和不赞同的居民份额相差不到3個百分點，对立非常杰出。现在许多当地大力推動的為老舊多層修建加裝電梯作业，也常因單元居民意見不統一而不了了之。

  僅有200多萬元改造資金的湖北黃石市花園路社區郭新三房，房子擁擠、巷道逼仄，卻通過增強居民認同感，令環境煥然一新，還拓宽了社區功用。讓居民變旁觀為參與和融入的轉折點在哪裡？社區黨委書記徐春燕說：“上一年中秋，社區裡有堆废物，我們3名作业人員一早拿著鐵鍬動手整理。干著干著，不斷有居民参加，最终我们還集資雇車運走废物。”從此，社區與居民构成良性互動，我们自發撤除違建、出資出力出場地，建成风俗館、電影院、烘焙坊等社區公共空間。

  小區改造完结后，一些当地重建設、輕办理，疏於后續維護，也构成一些問題。河北邯鄲市讀者張先生說，近幾年，政府投入许多經費對許多老舊小區進行改造，這是利民功德，但改造后许多小區物業办理沒有跟上，時間一久便重回臟亂差狀態。河南平頂山市一名網友留言說，小區改造后一向沒有物業服務公司，院裡的車停放無序，屢屢發生電瓶被盜事情。

  许多老舊小區改造前沒有物業服務公司，居民也沒有交物業費的習慣。黃石市紅旗橋社區黨委書記潘兵介紹，因為停車費問題，居民發生過剧烈沖突，乃至報了警。而改造后引进的第一家物業公司，因為居民抗拒收費而提早退出。2022年末，他們引进新物業公司，前半年不收費，專心搞服務，才逐漸獲得居民認可。同時，社區、業委會不斷做作业，通過居民議事廳協商達成共識，隻要車主一次全年物業費，可用停車費部分抵減，我们才渐渐承受。现在，小區物業費能够收到八九成。

  黃鶴建議，树立一套依據設施生命周期拟定的體檢維修准则。“现在老舊小區整修改造往往是完结統一任務要求，或是對出現嚴重問題的部位進行搶救式維修。實際上，抱负方法應該是對房子做好日常維護、定时體檢，既有助於延長住所修建的壽命，也能够減少資源投入。”她說。

  近来，住所城鄉建設部新聞發言人王勝軍泄漏，國家將加速推進房子定时體檢准则、房子保險准则和房子養老金准则建設，為房子體檢、維修供给資金保证。

  黃鶴還強調，住所維修保证准则體系要构成閉環。例如，從法律上講，舊房改造應由產權人出資。對於居民沒有才能維修的危房，可借鑒國際經驗，由指定機構購買，進行安全改造，完结后以合理價格出售，原產權人擁有優先購買權。通過類似規定树立起一套閉環准则，為住所常態化維護供给准则保证。

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