佛山颐景园62户屋内立了根大红色消防管住户：占用房屋面积违反建筑规范

  开发商在商品房建设中存在不符合相关规范的，应当由房地产主管部门责令整改，违反相关行政法规的，应当对其进行处罚。

  2019年4月21日，黎先生向住房和城乡建设部投诉，其购买的佛山桂丹颐景园冠云楼开发商将消防立管设置在了卫生间套内，占用了其房屋面积，违反《住宅建筑规范》及《住宅设计规范》。

  2019年8月6日，佛山南海区住房城乡建设和水利局召开协调会，邀请业主、开发商佛山颐景园置业发展有限公司、消防工程师及审图工程师共同协商，现场未协商成功。

  开发商回复本刊，“未按图施工确有纰漏，合同附件为框架图，已将该消防立管用水泥封住，可退还占用面积的金额及一定补偿。04、09户型的业主若有异议可退房。”

  2018年4月收楼后，黎先生着手装修套内26.83平方米的一室大通间。没想到装修师傅的一番话，让他维权至今。

  他告诉本刊，曾请了三拨装修团队，均表示2.608平方的卫生间无法做成干湿分离，第三拨装修师傅分析，销售人员当初提供图纸的尺寸和现场不一样，且室内多了根消防立管，住宅少见。

  此话引起了黎先生的注意，他查阅了多项规范发现，此管不仅侵占业主面积，且依照国家住宅建筑标准，消防立管还不可以设置在住宅套内。

  2019年8月，本刊走访发现，该消防立管紧挨业主卫生间一角，贯穿33层整栋楼的09户型，现场已砌墙围护，与之关联的消防栓则设置在了一墙之隔的公共区域走廊部位。除此之外，桂丹颐景园冠云楼04户型卫生间套内也被放置了消防立管，合计62户受一定的影响（1~2楼为商铺）。

  黎先生对建筑设计企业违法反《住宅建筑规范》和《住宅设计规范》的强制条文，却能通过住宅建筑工程建设项目竣工验收感到疑惑，他向本刊展示自己搜集的条文规范：

  1、《住宅建筑规范》（GB 50368—2005），8.1.4住宅的给水总立管、雨水立管、消防立管、采暖供回水总立管和电气、电信干线(管)，不应布置在套内。（本规范全部条文为强制性条文，必须严格执行）

  其中，8.1.4的条文说明：“为便于消防立管等维修和管理，不影响套内空间的使用，本条规定上述管线不应布置在套内，实践中，公共功能的管道、阀门、设备或部件设在套内，住户在装修时加以隐蔽，给维修和管理带来不便；在其他住户发生意外事故需要关闭检修阀门时，因设置阀门的住户无人而没办法进入，异常维护，这样的事例较多。本条据此规定上述设备和部件应设在公共部位。”

  2、《住宅设计规范》（GB 50096-2011），8.1.7下列设施不应设置在住宅套内，应设置在共用空间内：1公共功能的管道，包括给水总立管、消防立管、雨水立管、采暖（空调）供回水总立管和配电和弱电干线（管）等，设置在开敞式阳台的雨水立管除外。（8.1.7为强制性条文，必须严格执行）

  3、《民用建筑规划设计通则》（GB50352-2005），6.14.2 管道井的设置应符合以下规定：管道井的断面尺寸应满足管道安装、检修所需空间的要求；管道井宜在每层靠公共走道的一侧设检修门或可拆卸的壁板。（6.14.2为非强制条文）

  4、《住宅设计规范》（GB50096-2011），5.4.1 每套住宅应设卫生间，应至少配置便器、洗浴器、洗面器三件卫生设备或为其预留设置位置及条件。三件卫生设备集中配置的卫生间的使用面积不应小于2.50m2。(5.4.1为非强制条文）

  随后，黎先生向开发商投诉此事，2019年1月，黎先生与开发商曾一度接近谈拢，当时，南海区住建局等工作人员前往现场，在其协调见证下，黎先生及开发商达成初步共识，同意封管，且由开发商在走廊处开一个消防管检修口。黎先生表示，在室外开检修口一是为了消防检修管道方便，不用进屋扰民，二是预防水管爆裂后水流到室内。

  但随后该方案被搁置，住建局工作人员表示，开发商回复为“黎先生不愿签字”，黎先生提供的手机录音则显示“开发商工作人员称上级领导不同意该方案。”

  黎先生与开发商协商未果，便于2018年5月起，通过南海民生热线，南海政务通平台、佛山行政投诉网，佛山市南海区、佛山市和广东省三级住建部门反映桂丹颐景园冠云楼09和04户型涉嫌违反国家标准的强制条文等问题。

  南海区国土城建和水务局（住建）、佛山市住房和城乡建设管理局等部门回复，“桂丹颐景园冠云楼3-33楼04、09户型的消防栓和消防立管在设计图纸中没有设置在住宅套内，而是设置在管井内，属于公共空间，没有违反《住宅设计规范》（GB50096-2011）第8.1.7条和《住宅建筑规范》第8.1.4条。”

  根据有关部门提供的，由佛山市岭南建筑设计咨询有限公司出具回复意见所示，在设计图纸中，消防立管被划分在公共区域，并非在业主住宅套内。对此，各部门回复的结论为“业主反映的现场真实的情况与原设计图纸不符。”

  黎先生认为，有关部门以设计图纸无误为由，罔顾消防立管占用业主套内面积的事实，于2019年4月21日向住房和城乡建设部投诉反映。

  2019年8月6日，佛山南海住建局召开多方协商会议。开发商相关负责人现场表示由于实施工程单位未按图施工，如今已将消防立管用水泥封管，且消防立管有明管也有暗管，不影响业主生活，还同意在墙外开一个泄水口，以便缓解水管爆裂时的压力。

  针对封闭消防管影不影响居住，消防工程师在现场表示，封管砌墙后，可看作为独立消防环境，能够最终靠相关检测设备检查消防栓供水能力、水压是不是达到要求。但管道和现场使用环境有关，在后续过程中出现漏水等维修情况，则需要凿开墙体维修，这便涉及到费用的问题。另外，该工程师还提及目前消防管井尺寸缺失的问题。

  黎先生现场表示“不动产证的房产分户图与设计单位及审图单位提供的设计图纸不一致。设计图纸将消防立管排除在外，而房产分户图则是将消防立管包括在内”，并反对开发商提出的封管方案：“封管后消防立管还是处于套内，仍占用套内使用面积，且封管会令消防立管没办法得到常规的保养及维护，年久失修存有爆漏风险，危及业主生命财产安全。其次，不认同以及设计图纸将管道面积算入使用面积，但按照《住宅设计规范》4.0.3-3：烟囱、通风道、管井等均不应计入套内使用面积，应不属于使用面积。”

  审图工程师则对黎先生的第二个疑问进行了解答，表示《住宅设计规范》中非黑体字为非强制性条文。

  由于移动整条消防立管难度大，业主及开发商双方就封管、开泄水孔的处理基本达成一致，但就消防管占用面积套内面积的赔偿未谈妥。

  开发商表示可退还占用管道0.22平方米的面积金额及一定补偿，黎先生则表示若消防管无法迁移，房屋按瑕疵商品房重新计价，退差价作为补偿或租售开发商所占用的套内面积，租金抵扣物管费。

  本刊就以上问题发函询问，开发商相关负责人致电回复，表示现场未按图施工确有纰漏，目前已对 04、09户型的消防立管进行封管处理，与部分业主友好解决及给予面积补偿，个别业主若有异议可退房，认为黎先生要价过高，故暂未能谈妥。

  对“整改后的墙体厚度是不是达到分户墙厚度”一事，该负责人回复称住建局等部门表示已整改合格。

  对于合同附件图与设计图不一致的问题，该负责人回复“合同附件图是一个框架图”。但未解答若未按图纸施工，为何会通过测绘、验收等。

  本刊咨询了一位业内朱姓建筑设计师，他分析“消防立管摆在何处并不影响它的消防作用，所以消防验收时基本不会核对其在图纸上的摆放为室外还是室内。且消防主要验收的是图纸上与消防设计有关的内容是否有在施工上体现及总系统能否实际运作。”

  “消防立管用薄墙包裹问题不大，因为该墙不是拿来承重的，只是把难看的管道围闭起来，但如果靠近卫生间，则要注意此种轻质墙的墙角是否防水。”另外，朱设计师表示，消防立管是一根红色的大粗管，影响室内观感，验收时很容易发现。

  前法院法官、法律从业人士郭小明接受本刊采访时分析，开发商在商品房建设中存在不符合相关规范的，应当由房地产主管部门责令整改，违反相关行政法规的，应当对其进行处罚。而在商品房交付过程中，存在实际交付的房屋和合同约定的情况不一致的，或者虽然合同未明确约定、相关规范没有明确规定，但房屋不符合居住需求、存在影响美观甚至安全风险隐患的，属于履行合同不符合约定，应当承担对应的违约责任。同时，因为消防立管占用房屋面积导致实际面积与合同约定不同，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，如果面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算；面积误差比绝对值超出3%，业主可要求解除合同、返还已付购房款及利息等。

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